マンションの買い時はいつ?
不動産経済研究所は2007年の首都圏における新築分譲マンションの発売戸数が1993年以来の65000戸を下回る可能性が出てきたと発表しました。
前にもお伝えしたとおり首都圏の地価の上昇に伴うマンション価格の上昇とそれを見越した業者の強気の姿勢・価格設定が購入者の買い控えという裏目に出た格好になりました。
10月の新築分譲マンション1個当たりの平均価格は4693万円と前年同月比の8％増しとなり、契約率のほうは62.5％と売れ行き好調の目安となる70％を3ヶ月連続で割り込んでいます。
東京23区内の新築分譲マンションの契約率は70.4％とぎりぎりの水準でそれ以外の都内や埼玉県は50％台と契約率の低迷が目立ちます。
新築分譲マンションの人気の落ち込みは、土地価格高騰や鋼材価格の上昇に伴う新築分譲マンションの価格の上昇とアメリカのプライムローン問題により、日本においての住宅ローン金利の引き上げの見送りが、購入者に買い急ぐ必要性や購買意欲を失わせています。
来年には建築基準法の改正による新築分譲マンションの着工件数の大幅な減少が予想され、売れない上に発売戸数が少ないという、日本経済にとっても影響が出そうな材料が顔を覗かせています。
現在、売れ行きの悪い新築分譲マンションは、大幅な値下げや家具付での販売などの実質的な値下げでの販売をする物件も出てきているため、条件があえば今が買い時とも言えるのではないでしょうか？
自分も、今のマンションを購入する前に回ったマンションで、直接電話で「安く（確か4百万円くらい）するからいかがですか」ということをいわれた事もありました。
モデルルームなど、まめに回れば色々な情報が得られると思います。
耐震強度偽装問題を受け改正建築基準法が施行されたことに伴い建築確認が厳しくなった事が大きな原因の一つになっているようです。
中でも分譲マンションの減り幅が大きく、首都圏のマンション着工戸数は前年同月比で85.9％も減っているという事です。
耐震偽装など不正を防止するためには致し方ないこととはいいながら、こうも建築確認審査に時間がかかっては、色々と問題が起こってくると思います。
分譲マンションなどは特に高価で費用のかかるものですから、時間がかかればそれだけお金が回りませんし、建築時の資材や購入者が必要とする家具・家電の需要も間延びするので、景気の落ち込みが心配されます。
新築分譲マンションの価格自体も、需要と供給のバランスが崩れれば高騰する事も考えられ、安全性が高まったと手放しで喜んでもいられないようです。
近々新築分譲マンションの購入を考えている人は、こうした背景や金利が上昇傾向にあることを考えれば、数年先だったら今のうちの購入がよいともいえるのではないでしょうか？
新築分譲マンションは今が買い？５
住宅ﾛｰﾝは誰が払う？
前回、熟年夫婦の方にも新築分譲マンションの購入をおすすめしました。
今回は、もし新築分譲マンションの購入後、住宅ローンの返済中に夫がなくなったらどうなるか？
結論から申しますと、基本的には心配しなくても良いです。
金融公庫では、任意にということになりますが、銀行ローンでは「団体信用生命保険」通称「団信」という保険に加入することが義務付けられています。
この保険は、住宅ﾛｰﾝの返済中に住宅ローンを組んでいる本人、この場合はご主人に万一のことがあった場合に住宅ﾛｰﾝの残債を保険会社が全て負担してくれるというものです。
加入料（正式には特約保険料）は銀行は、銀行が負担して一括で払うということですが、
実際にはその額も考慮して金利等が考えられていますので無料ということではないようです。ただし、ローンに組まれているため、別途支払う必要はありません。
一方、公庫は任意のため住宅ﾛｰﾝを組んだ人が毎年払うことになります。その支払い金額は住宅ﾛｰﾝの額によりますが、数万円（毎年）おおざっぱではありますが元金の0.3％くらい1千万に対して3万円弱と考えて良いでしょう。
気をつけねば行けないのは、公庫の保険は、途中解約は出来ますが、途中から入ったり再加入はできないということです。
話を元に戻しますが、住宅ローンを組んだ後ローンの組み主に万一のことがあっても、後に残された妻や子供には残りのﾛｰﾝを支払う必要はないということです。
独身で購入した場合も、団信への加入は銀行ローンでは義務付けられています。これで、親、兄弟、誰にも迷惑をかけずに安心して住宅ﾛｰﾝを組むことが出来るのです。
加入基準として、大きな手術をしたことがあるか、定期通院をしているか、持病があるか等の審査はあります。
この辺は公庫の団信がダメなら、普通の生命保険の額を増やして、そちらでカバーという手もなくはないですが、保険料額はかなり違いますので（団信が圧倒的に安い）一考の価値ありです。
以上、価格、金利、安心の面から考えて新築分譲マンションは今が買いではないかと思います。
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新築分譲マンションは今が買い？4
新築分譲マンションは、今まで述べたような背景から今の購入をオススメするわけですが、新築分譲マンションの購入は、なにも若い人ばかりにおすすめしているわけではありません。
実は50歳以上の熟年夫婦にも新築分譲マンションは今が買いといえるのです。
新築分譲マンションという物件自体が、購入チャンスであるためこれ自体がオススメで、よく年齢が高いとローンが組めないと思っている人がいますが、金融機関によっては80歳未満までの返済期間でﾛｰﾝを組めるところもあるのです。
これなら50歳でも29年の住宅ローンが組めるというわけです。
勿論、定年後の支払能力を考慮し、ボーナス払い等は併用しない等は必要です。
賃貸に住み続け、高齢になってから他の賃貸物件に越さねばならなくなったとき、喜んで貸してくれるところはそう多くはありません。
お年寄りだけで住み何か事故でもあると、例えば火の消し忘れで火事にでもなったらとか、中で具合が悪くなって・・・・となったら次の借り手にも影響してしまいます。
保証人は原則として必要でしょうし、まして一人身だったら･･･以上のことからも購入をおすすめするのです。
一人身ということで、もし新築分譲マンションの購入後、住宅ローンの返済中に夫がなくなったらどうなるか？
次回はこの点についてお話します。
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新築分譲マンションは今が買い？３
前回、金利や新築マンション価格の面からも来春くらいまでが、マンションの買い時ではないかとお話しましたが、マンション購入をオススメするわけは、もう一つ今春に話題となったまだ記憶には新しいマンションの構造計算偽装事件も関係しています。
新築マンション建築確認前の審査や建築途中の検査など一連の事件に関係する法律が非常に厳しく実施されるようになりました。
事件前までは1ヶ月ですんでいた建築確認検査が、3ヶ月以上かけて行われることもあります。つまり、事件後の新築分譲マンションは、厳しいチェックの元に建てられた安心できる新築分譲マンションと言えることが出来ると思います。
何でも、例えば飛行機や電車の事故も整備不良などが原因で一度おきると、続けては起きない、変な言い方ですが、しばらくはみんな気をつけて仕事に当たるということです。
次回は、その他のオススメのわけ４です。
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インターネットでもできる！大好きな希望エリアで分譲マンションを安く買う方法
新築分譲マンションは今が買い？２
前回、賃貸と新築分譲マンションの比較をしましたが、14万の家賃+更新料で35年で6090万、気の遠くなるような額です。勿論支払い後は何も残りません。
新築分譲マンションの価格は、今が底値ということでこれ以上動かないと仮定しますと、総支払額に最も影響するのは金利です。
今回はその金利を見て行きます。
例えば2千万を35年で住宅ﾛｰﾝを組んだ場合、固定金利で、ボーナス払いなし、（これからは、ボーナスを当てにした住宅ﾛｰﾝを組むことは非常に危険です。）
金利2％で住宅ローンを組むと、月々66253円、総額27826260円
金利5％で住宅ローンを組むと、月々100938円、総額42393960円
金利が少し違うだけで、こんなに差が出ます。金利5％で組んだら元金の2倍以上支払わなくてはいけないのです。
金利の上昇は、こんなにも総支払額が変わるのですから、金利上昇が懸念される今、出来るだけ早く、しかも固定金利で借りておくべきなのです。
最も賃貸と比べると金利5％でも、この場合2千万円の住宅ﾛｰﾝですから、4千万のファミリータイプを買うとして頭金の2千万をプラスしても、先の賃料と比べれば150万円くらい高いだけで、購入できることになります。
金利5％時代となると、家賃もこのままのはずはないのでおそらく新築分譲マンション購入のほうが安く付くのではないでしょうか。
新築分譲マンションは春までに購入というのはもうひとつ理由があります。
ある情報によりますと。現在、今までよりもかなり高い金額で不動産会社は土地を買い取っているようです。しかも大量に。
ゼロ金利解除、即ち景気回復の判断を日銀がした為の結果ですから、新築分譲マンションの売れ行きもますます好調になると不動産業者が判断してのことでしょう。
高く仕入れれば、高く売らねばならない。商売の鉄則です。つまり、来春以降出てくる新築分譲マンションの価格は、それ相応のものになるというわけです。
次回は、更にオススメのわけ３です。
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新築分譲マンションは今が買い？
新築分譲マンションは春ぐらいまでに購入するのが良い様です。7月14日日銀のゼロ金利解除を受け、金利の上昇が懸念される新築分譲マンションの購入を考えている人は多いと思います。
例えば、現在賃貸に入居していて、新築分譲マンションの購入を考えている人の家族構成は、夫婦+子供1〜2人が最も多いと思います。
マンションサイズは、3ＬＤＫ、４ＤＫ、４ＬＤＫと言ったところでしょうか。家賃で言えば、14万円くらいというところです。
仮にこのまま賃貸で暮らすとしたら、14万円×１２ヶ月+6万円（2年毎に更新料1ヶ月分として）を新築の分譲マンションを35年ﾛｰﾝで購入した場合と比較しますので、35年をかけると、６０９０万円!!
勿論、その間の家賃の値上げ等は、入っていませんのでもっと高額になるでしょう。
これだけのお金を払っていくことを考えれば、新築の分譲マンションを買ったほうがお得というのは容易に理解できることです。
勿論、新築分譲マンションを買うのも住宅ローンを組んで買うわけですから、購入額+金利の総額を賃貸の総額と比較しなくては行けません。
勿論金利は低いほうが総支払額が低くなります。現在、先ほど書いたように金利は上昇傾向にあるわけですから、上昇前に、しかも長期固定で借りられればベストだと思います。
金利はいきなり上がるものではないので、春くらいまでにが購入の目安と書いた理由の一つです。
次回は、住宅ﾛｰﾝの金利の実際と春までに新築分譲マンションを購入したほうが良いわけ２･･
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究極の住まい購入マニュアル−誰も知らない欠陥住宅・耐震偽装マンション識別法
中古マンションは買い時か？
ゼロ金利政策解除で金利は上昇傾向に。
必然的に中古、新築を問わずに住宅ﾛｰﾝの金利も将来的に上がって行くことは容易に推測できます。ならば、早く住宅ローンを組まねばと手頃な価格の中古マンションの購入をあせってはいけません。
つまり、ゼロ金利解除を見越して半年くらい前から金利はアップしています。民間金融機関の変動金利の基本は、2.375％です。しかし、実際各金融機関は独自の金利優遇キャンペーン等を展開し1％台の商品も出ています。
勿論変動ですから、これから金利上昇が懸念される場合長期の固定金利で住宅ﾛｰﾝを組むことがオススメとなるわけですが、長期の住宅ﾛｰﾝとなると金利は3％を超えると思います。
固定ならば、見通しが立ちﾛｰﾝ破綻と言うことはないでしょうが、超高金利とは行かなくとも、1％金利から比較すれば高金利なのは違いないでしょう。
つまりは、総支払額が多く（高く）なるわけです。そこで俄然注目されてくるのが、新築分譲マンションよりも、もともとの価格が低い中古マンションとなるわけです。しかし今、中古マンションは、買いなのでしょうか？
確かに、通勤や通学、交通機関、生活の便利さを加味し、しかも支払い総額を抑えたいと考えれば、中古分譲マンションを選択することは間違いではありません。むしろ、物によってはオススメと言えるでしょう。
しかし、よく考えてみてみると、例えばあと5年で築30年オーバーのマンションが100万個以上出てきます。当然、大規模修繕の必要性が出てきますが、おそらくマンション修繕積立金だけで、修繕できるマンションは皆無と言ってよいでしょう。
まあ、そんなマンションは例え安くても買わないよとお考えでしょう。
その通り、そしてその結果、中古マンションが供給過多になって売れなくなってくるのです。供給過多は値崩れにつながります。
更に、大規模修繕費が足りない、けれど追加の費用を払えない（集合住宅ですから皆が負担しないと出来ません）
そしてそのままになり、何か事故例えば外壁が落ちてケガ人が出る､階段の手すりが外れて転落、等が起きれば、中古マンション自体の評判が落ちて、全ての中古分譲マンション（優良な中古マンション）の価格が下がることもありえます。
つまり、まだまだ中古マンションは値下がりする可能性はあるのです。
ですから、金利上昇を懸念しすぎて判断を誤らないようにしましょう。
住宅ﾛｰﾝは固定が基本
住宅ﾛｰﾝとゼロ金利解除
ゼロ金利が解除されて住宅ﾛｰﾝはどうなっていくのでしょうか。
ゼロ金利が解除されると言うことは、日銀が景気が上向いてきたと判断していると言うことですが、私たちは個人や家計単位で考えないといけません。
ゼロ金利解除により、預金金利が上がれば当然住宅ﾛｰﾝの金利も上がると言うことです。銀行は、借りたお金（預金）を貸して（ﾛｰﾝ等）その利ざやで、利益を出しているのは皆さんご存知の通りです。
金利が上昇することでのデメリットは、借りているお金の金利が上がることです。一般に家庭での大きな借金と言えば住宅ﾛｰﾝ、余談ですが２番目もしかしたら１番目に当たることもあるのは、保険です（支払い年数と人数で計算するとよくわかります）。
額が大きいですから、長期で借りている人が多いですが、この長期と言うのが曲者なんです。
ところで住宅ﾛｰﾝについては、ゼロ金利解除を予測して半年前に比べて0.3％前後上がっています。ですから年内はせいぜい後+0.2％前後ではないでしょうか。
なぜなら住宅ﾛｰﾝは、銀行にとって投資信託や変額年金等に並ぶ利益の要。簡単に金利を上げて顧客離れを起こされては大変です。
特に新規や借り換えの住宅ﾛｰﾝは、短期に大きな金利上昇はないと言うのが大方の見方です。
しかし、大幅でなくでも大きな違いとなるのが長期ﾛｰﾝ。
例えば3千万円の住宅ﾛｰﾝを３％金利（ボーナス払いなし）、35年払いで借りた場合、月々11万5千455円ですが、もし0.5％金利が上がり3.5％で住宅ﾛｰﾝを組んだとすると、月々12万3千987円となり月8千532円の負担増になります。
月1万円未満と侮るなかれ、総額で見るとなんと、約350万も余計に支払わなくてはならないのです。
そこで、これから金利が上昇していくのは明らかですから、金利が上がる前に住宅ローンを組む（このことだけで無理して購入する必要はないですが）、すでに住宅ﾛｰﾝを組んでいる人は、繰上げ返済又は借り換えをおすすめします。
預金して得られる額よりも、繰上げによって節約できる額のほうがはるかに大きいからです。
最もそんな余裕があるなら、最初から月々の支払い額を増やして支払い年数や総支払額を減らしているはずです。
そこで、まだ金利の低いうちに借り換えを考えてはいかがでしょうか。特に短期の固定や変動金利で住宅ローンを組んでいる方は、検討の余地ありです。
その場合借り換えは長期の固定が原則です。なぜなら今後金利が上がっても下がることはまずないと言う見通しがあり、高金利時代が来ても固定なら安心です。
ココで注意することは借り換えなら、別の銀行でする必要があります。当然、他行は、顧客獲得のため低金利で設定するからです。
