損害保険 地震保険

<損害保険の中の地震保険は、火災保険とセットで加入します。
これは、火災保険だけでは補償されない地震や津波、噴火を原因とした火災や損壊、埋没、流出による損害を補償してもらえるものです。

地震保険の補償対象は住宅と住宅に収納されている家財になりますが、その補償額は自分の希望する額が補償されないこともありますので注意が必要です。

地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の３０%から５０%の範囲内で建物だと５千万円、家財は１千万円が限度となっています。火災保険で家財の１千万円かけていたとしても地震が原因によるものだと地震保険では、半分の５００万円までしか保険が掛けれないし補償もされないということです。

更に保険金お支払いは３段階に分かれ全壊・半壊・一部損となっていて全壊は１００%、半壊は５０%、一部損は５%、しかも時価が限度となっているのです。

そもそも火災保険の半分の保険金しか掛けれなくて、全壊以外は１００%の保険金がもらえない上に、全壊かどうかの判断は微妙なところとも言います。

こうした事を考えると賃貸のばあいには、火災保険に地震保険をプラスして家財に補償をつけるだけというのはもったいないという気がします。

分譲住宅や新築マンションを購入した場合に検討した方がよさそうですね。
地震保険の気になる保険料は、建物の構造は勿論、地震という特性から地域でも保険料が違うのです。やはり、地震で危険とみなされている地域は高いのでこの辺も検討の余地があるということです。

自動車なんかもスポーツカーは事故の可能性が高いので保険料が高かったりするのと似た感じです。
自動車でも安全装置（サイドエアバッグ）や年齢により保険の割引があるのと同様に、住宅の地震保険でも、建築年割引や耐震等級割引というものがあり、１９年ｵ１０月１日以降が契約開始日の地震保険は、免震建築物割引で３０%、耐震診断割引で１０%というのが新しく加わっています。

耐震偽装問題から、きちんとした建物が作られるようになると、この制度は評価できると思います。
そして、税金面では損害保険料控除というのが廃止され変わりに地震保険料所得控除制度が導入されました。

この地震保険料所得控除制度は、今までならいくら高額な地震保険に入り保険料を払っても所得税の控除が３千円だったのが、最高で５万円までが控除されるのです。

地震保険にはいっていない人にとっては、損害保険料控除がなくなりちょっとがっかりですが、自身大国に本位住んでいる限り地震は避けて通れないものと、いま一度、地震保険を見直して見てはいかがでしょうか。

マンション発売戸数ランキング

2007年のマンション発売戸数ランキングが出ました。

単純に考えれば万所の発売戸数が多い企業はそれだけ実績があり、信用もしやすいのではないかと思われます。昨今の老舗の色々な事件もあり、素直には出来ませんが、参考のため載せておきます。

マンション発売戸数が一番多かったのは、穴吹工務店で５０３７戸のマンションを発売し、前年度３位から１位になりました。

２位は大和ハウス工業で４５６０戸、３位は三井不動産レジデンシャルの４４７５戸、４位の野村不動産は３８２９戸、５位の大京は３７７８戸、６位は日本総合地所の３４１１戸、７位は藤和不動産３２２９戸、８位は住友不動産の２９５２戸、９位は東京建物の２１９９戸、１０位は東急不動産の２１９５戸でした。

今まで３０年間もの間マンション発売戸数でトップだった大京が首位から落ちたのは、利益を重視し売れ残りを出来るだけなくすようにマンションの発売戸数を調整したためと見られています。

トップに立った穴吹工務店は、地方中心に中小規模のマンションを発売し発売戸数を伸ばしたためのようです。

首都圏に限ったマンションの発売戸数で見ると三井不動産レジデンシャルが２年連続でトップだそうです。

去年のマンションの発売戸数は前年比で１４．２%減の１３万３５７０戸で２年連続のマイナスで、建築基準法の改正の影響で今年は更に落ち込むことが予想されています。
これらの事が、今後のマンション価格にどう反映してくるのか、そろそろマンションの購入を考えている人にとって、その価格動向を注視する必要がありそうです。

省エネマンション

省エネマンションや省エネビルへの規制が強化されるようです。
２００９年４月の施行をめどに、新築マンションの場合延べ面積が２０００平方メートル以上の中規模マンション以上が対象となるようです。

マンションに２重サッシや複層ガラス、断熱材の利用などが基準に満たさない場合、是正の命令を出し従わなければ罰金を科すことができると言うものです。
今までも同様の省エネ対策を義務付けていましたが罰金は今回からです。

この規模以下の新築マンション等も罰金はないのですが是正命令の対象にはなるそうです。

この制度で新築マンションの省エネ効果で二酸化炭素など温暖化の原因となるガスの排出量を減らすのが狙いと言うことです。

マンションの断熱性を高めれば、冷暖房の効率は良くなり、エネルギーの省力化につながると言うわけです。ここ数年、一般家庭やオフィスでのガス排出量は増えてきていて国が掲げた目標である二酸化炭素などの温室効果ガスの排出量は２００８から２０１２年度の平均で１９９０年度比６%減らす事を達成するには、建物の省エネ効率を高める事が有効と言います。

マンションを選ぶ側も省エネのマンションなら入居後のランニングコストも安くなり、歓迎すべき事ですが省エネを実施する事により、マンションの価格が高騰しては困るのでどちらが得か?

と言う見方も出来るわけですが、基本的に温暖化は防がなくてはいけない事ですから、少々の出費は損得抜きで考える必要があると思います。

住宅ローン控除と住民税（市・県民税）

今年も住宅ローン控除の適用を受けるために確定申告をする時期がやってきました。
今回の住宅ローン控除は、いつもと違うところが二つありました。

一つは定率減税の廃止や税源移譲の影響により実質的には所得税が下がり、住民税（市・県民税）が上がるということにより、今まで住宅ローン控除で戻ってきた税金（所得税）が、下がった分だけ還付額が減り、住民税（市・県民税）は上がったままでは、総合的には増税という形になってしまうので、住宅ローン控除で返ったであろう額を住民税（市・県民税）から返す（返すというより減額して課税するという感じでしかも翌年）という事になっています。

しかし、この住宅ローン控除の余った分を住民税（市・県民税）から還付してもらうには、自己申告が必要なのです。（年金みたいですね。）返してほしいと言わないと返してくれないのです。更に、申告した翌年度の住民税（市・県民税）から控除されるのでご注意ください。

この住宅ローン控除の住民税（市・県民税）での控除は、

「市町村民税・道府県民税　住宅借入金等特別税額控除申告書」
と言い、

「この申告書は所得税の確定申告書を提出する方が、地方法税附則第5条の4に規定する個人の道府県民税及び市町村民税の住宅借入金等特別税額控除を受けるときに使用します。」
となっています。

この申告書を書いて、税務署・区役所・自分用に申告しますが、住宅ローン控除の住民税（市・県民税）での控除の申告書の提出場所は確定申告しない人は、お住まいの市区町村で、確定申告する人は税務署で、自営業者など個人事業主で青色申告会の会員の人は申告会に提出します。

上に書いた去年と違う所のもう一つは、主人が今回より個人事業主になり（実質的には前からそうでしたが親の仕事を正式に継いだため給与所得者から個人事業主になりました。）青色申告をすることになったということです。

今回青色申告会での申告の方はスムーズに行き、住宅ローン控除が住民税（市・県民税）などから引けるのかが良くわからないので、住宅ローン控除の住民税（市・県民税）での控除について質問すると確定申告書を見て、住民税（市・県民税）などから住宅ローン控除は出来ないといわれ、

「所得（所得税）が元々少ないから対象にならないのか？でも住民税（市・県民税）は上がるからこれじゃ、所得の少ない人には増税ということになるなぁ。」と思いながら、提出場所に行き最後のチェックをしてもらうと、受付の人に住宅ローン控除は住民税（市・県民税）から返るのでは？と言われ、さっきの人とは話が違うのでその場で再計算してもらうとやはり、住民税（市・県民税）が返る（額は少ないのですが・・・）ということがわかりました。

そのまま出していたら住宅ローン控除の・・・は申告制のため返らないままになってしまうところです。専門の人でも新しい制度なのでよくわかっていなかったようです。

皆さんも、住宅ローン控除を受けている人は住民税（市・県民税）からも引いてもらえる（減額される）かも知れませんので、よく調べて見ることをお勧めします。

マンション管理の新方式

マンションの築年数の高齢化が進み、同時に住民も高齢化してきますとマンションの管理組合の運営も難しくなってきます。そこでこの程、国が管理会社などが管理の責任を持つ方式を検討し始めました。

分譲マンションは全国で５００万戸以上ありますが、築３０年以上と老朽化の目安となるマンションは約５６万戸で２０１１年末には１０６万個に達する見込みと言います。

こうした築年数を経たマンションでは、住民の高齢化や賃貸化が進み、管理組合も高齢で出来ない人や賃貸なので関係ないとする人が増え、更に管理組合の役員の仕事は多く、数千万円単位に及ぶ積み立て修繕金の管理や会合など負担感も多く上記の理由で管理組合役員になり手がいなくなることも考えられ管理組合の役員不足でその運営が危ぶまれる事態にもなりかねません。

このため国土交通省がマンション管理センターに委託し、新しいマンションの管理方式について検討しているのです。
区分所有法と言って、分譲マンションの所有関係やその管理を定めた法があるのですが、そこにはマンションには管理者を置く事が出来ると記されていてこの管理者は区分所有者である必要はないし、法人や個人の区別なく複数でも良いとされています。

管理者は建物の修繕工事などを提案し総会で承認絵を経て執行する際には責任者としての役目をにないます。投資用やリゾートタイプに分譲マンションにこのケースが多く、投資用マンションには所有者は住んでいない場合が多いし、リゾートマンションでも年に数えるほどしかいない住人が管理はできないというのが理由です。

この管理者には管理組合の理事長がなる場合が多く、管理を理事会が中心に行う理事会方式と呼ばれる方式を取るところがほとんどです。

しかし、上記のようにマンションや住民の高齢化に伴い理事会方式を原則として管理者を第３者に任せる管理者管理方式も選択できるようにする必要があるとなるようです。

この管理者の候補に挙がっているのが管理会社やマンション管理士です。
今まで、管理会社と言えば管理組合から業務を委託され掃除や簡単な補修（電球の交換など）を行うのが仕事でした。またマンション管理士は、管理組合に対してマンションの維持管理に関しての色々の助言を行うの業務でした。

管理者になると責任者としての権限を持つ事になり、これが問題になる事もあるのです。
管理者に管理会社がなった場合、修繕の工事などを自分の系列会社に優先的に任せたり、工事費も高値で引き受けさせてしまうこともできるわけです。

このような不具合が起きないように色々な案が検討されていますが、管理会社が管理者となっても理事会は残して置き監視できるようにしたり管理者となる管理会社と業務委託を受ける管理会社は別会社にすると言うような事も必要です。

どちらの管理方式も一長一短があり、マンションの住人である区分所有者が、正しい選択の目を持たなければならないのは言うまでもありません